부동산 플랫폼 중 성능이 매우 우수한 ‘리치고’를 알게 됐다. 리치고는 빅데이터를 기반으로 지역 부동산을 분석해 계량화된 수치를 제시하고 있어 정량 분석에 적합합니다. 지역의 부동산 전망을 시각적으로 쉽게 분석할 수 있습니다. 현재 부동산 시장은 급격한 시장 위축에서 벗어나고 있지만 추세적인 흐름이 이어질지, 아니면 일명 ‘데드캣 바운스’로 다시 추락할지는 시간만이 알려줄 것입니다. 이런 상황에서도 상대적으로 유망한 지역은 있을 것이기 때문에 하향식 방식을 적용해서 접근해 보겠습니다. 리치고의 지역 비교 기능을 사용하여 현재 가장 투자하기 좋은 지역을 찾아 보았습니다. ☆전국 투자점수 흐름 부동산 플랫폼 중 성능이 매우 우수한 ‘리치고’를 알게 됐다. 리치고는 빅데이터를 기반으로 지역 부동산을 분석해 계량화된 수치를 제시하고 있어 정량 분석에 적합합니다. 지역의 부동산 전망을 시각적으로 쉽게 분석할 수 있습니다. 현재 부동산 시장은 급격한 시장 위축에서 벗어나고 있지만 추세적인 흐름이 이어질지, 아니면 일명 ‘데드캣 바운스’로 다시 추락할지는 시간만이 알려줄 것입니다. 이런 상황에서도 상대적으로 유망한 지역은 있을 것이기 때문에 하향식 방식을 적용해서 접근해 보겠습니다. 리치고의 지역 비교 기능을 사용하여 현재 가장 투자하기 좋은 지역을 찾아 보았습니다. ☆전국 투자점수 흐름
23.05월 기준으로 경상남도, 충청남도, 경상북도, 경기도, 충청북도 순으로 순위가 매겨져 있습니다. 경상남도는 수도권에서 너무 멀어서 제 관심 지역이 아니기 때문에 다음 순위에 있는 충청남도를 선정했습니다. 다음은 충청남도 지역 내의 비교를 하는 것입니다. ☆충남 투자점수 흐름 23.05월 기준으로 경상남도, 충청남도, 경상북도, 경기도, 충청북도 순으로 순위가 매겨져 있습니다. 경상남도는 수도권에서 너무 멀어서 제 관심 지역이 아니기 때문에 다음 순위에 있는 충청남도를 선정했습니다. 다음은 충청남도 지역 내의 비교를 하는 것입니다. ☆충남 투자점수 흐름
당진 근처에는 서산이 있습니다. 두 도시는 인구수도 비슷하고 정유 및 철강회사가 포진한 산업도시로 비교 대상으로 적절해 보입니다. 매매가는 엎치락뒤치락했고 지금은 서산(654만원)>당진(572만원) 순으로 당진의 매매가가 낮고 전세가율은 좀 더 높게 형성돼 있습니다. 당진이 서산보다 상대적으로 저평가된 지역임을 알 수 있습니다. 앞으로도 서산의 매매가와 전세가율을 당진과 비교하면서 두 도시의 저평가 여부를 트래킹하겠습니다. 당진 투자지표◆실거래가 추이 당진 인근에는 서산이 있습니다. 두 도시는 인구수도 비슷하고 정유 및 철강회사가 포진한 산업도시로 비교 대상으로 적절해 보입니다. 매매가는 엎치락뒤치락했고 지금은 서산(654만원)>당진(572만원) 순으로 당진의 매매가가 낮고 전세가율은 좀 더 높게 형성돼 있습니다. 당진이 서산보다 상대적으로 저평가된 지역임을 알 수 있습니다. 앞으로도 서산의 매매가와 전세가율을 당진과 비교하면서 두 도시의 저평가 여부를 트래킹하겠습니다. 당진 투자지표◆실거래가 추이
5년간의 실거래가 추이를 살펴보면 별 변화가 없습니다. 수도권이 부동산 폭등과 폭락을 겪은 시기에 상대적으로 매매가격 변동이 크지 않습니다. 이를 통해 일단 가격이 크게 오르지 않은 지역이었고 하락도 크지 않았음을 알 수 있습니다. ◆ 가격의 흐름 5년간의 실거래가 추이를 살펴보면 별 변화가 없습니다. 수도권이 부동산 폭등과 폭락을 겪은 시기에 상대적으로 매매가격 변동이 크지 않습니다. 이를 통해 일단 가격이 크게 오르지 않은 지역이었고 하락도 크지 않았음을 알 수 있습니다. ◆ 가격의 흐름
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매매와 전세가격 흐름도 변동폭이 크지 않습니다. ◆전세대비 저평가 매매와 전세가격 흐름도 변동폭이 크지 않습니다. ◆전세대비 저평가
전세에 비해 저평가로 좋은 점수를 받고 있어요. 전세 누적 증감률이 매매 누적 증감률을 넘어서면서 양의 값이 나왔습니다. 수도권 대부분 지역에서 음의 값이 나와 역전세 공포가 커지고 있는 것에 비해 매우 양호한 결과치입니다. ◆ 소득대비 저평가 전세에 비해 저평가로 좋은 점수를 받고 있어요. 전세 누적 증감률이 매매 누적 증감률을 넘어서면서 양의 값이 나왔습니다. 수도권 대부분 지역에서 음의 값이 나와 역전세 공포가 커지고 있는 것에 비해 매우 양호한 결과치입니다. ◆ 소득대비 저평가
PIR(Price Income Ratio)을 이용한 소득 대비 저평가에서도 좋은 점수를 받았습니다. 5년 평균 4.0 대비 3.7로 평균치보다 낮은 상태입니다. 참고로 서울과 경기권의 PIR은 상당히 높습니다. 부동산 가격이 많이 떨어진다고 해도 23.4와 10.9라고 나오네요. 당진의 주택 가격 대비 소득 수준은 매우 양호합니다. 그럼에도 저평가 상태가 지속되는 것은 미래에 대한 기대감이 낮다고 시장에서 판단하는 것입니다. 주식으로 치면 당진은 가치주, 서울과 경기는 성장주라고 볼 수 있습니다. PIR(Price Income Ratio)을 이용한 소득 대비 저평가에서도 좋은 점수를 받았습니다. 5년 평균 4.0 대비 3.7로 평균치보다 낮은 상태입니다. 참고로 서울과 경기권의 PIR은 상당히 높습니다. 부동산 가격이 많이 떨어진다고 해도 23.4와 10.9라고 나오네요. 당진의 주택 가격 대비 소득 수준은 매우 양호합니다. 그럼에도 저평가 상태가 지속되는 것은 미래에 대한 기대감이 낮다고 시장에서 판단하는 것입니다. 주식으로 치면 당진은 가치주, 서울과 경기는 성장주라고 볼 수 있습니다.
서울(왼쪽)&경기(오른쪽) PIR 추이◆전세가율 서울(왼쪽)&경기(오른쪽) PIR 추이◆전세가율
전세가율은 5년 평균 83.3에 비해 조금 낮은 81.2로 나왔습니다. 18년도 이후 꾸준히 전세가율이 오르다가 최근 하락하는 모습이지만 여전히 매우 높은 전세가율을 보이고 있습니다. ◆ 입주 물량 전세가율은 5년 평균 83.3에 비해 조금 낮은 81.2로 나왔습니다. 18년도 이후 꾸준히 전세가율이 오르다가 최근 하락하는 모습이지만 여전히 매우 높은 전세가율을 보이고 있습니다. ◆ 입주 물량
당진 부동산의 가장 큰 아킬레스건이 아닐까 생각되는 입주 물량입니다. 적정 물량에 비해 입주 물량이 꽤 많습니다. 이 물량을 소화시키기 전에는 가격 상승을 기대하기 어렵습니다. 특히 24년 물량이 너무 많아요. 당진 부동산의 가장 큰 아킬레스건이 아닐까 생각되는 입주 물량입니다. 적정 물량에 비해 입주 물량이 꽤 많습니다. 이 물량을 소화시키기 전에는 가격 상승을 기대하기 어렵습니다. 특히 24년 물량이 너무 많아요.
당진 수청지구 내에서 현재 건설 중인 당진 센트레빌네블루 1, 2차, 당진 수청 1지구 하이앤드 아파트 등 신규 입주 물량의 영향으로 구축 전세 약세, 매매가 약세 등을 예상할 수 있습니다. 24년이 지난 후 입주 물량이 추가로 계획되지 않으면 진입을 고려해 볼 수 있습니다. ◆미분양 당진 수청지구 내에서 현재 건설 중인 당진 센트레빌네블루 1, 2차, 당진 수청 1지구 하이앤드 아파트 등 신규 입주물량의 영향으로 구축전세 약세, 매매가격 약세 등을 예상할 수 있습니다. 24년이 지난 후 입주 물량이 추가로 계획되지 않으면 진입을 고려해 볼 수 있습니다. ◆ 미분양
미분양 물량은 거의 없습니다. 부동산 시장 때 미분양 물량이 상당 부분 정리된 것 같네요. 다만 앞서 살펴본 입주물량 부담이 너무 큰 것 같습니다. ◆거래량/매물량 미분양 물량은 거의 없습니다. 부동산 시장 때 미분양 물량이 상당 부분 정리된 것 같네요. 다만 앞서 살펴본 입주물량 부담이 너무 큰 것 같습니다. ◆거래량/매물량
미분양이 해소되면서 거래량이 늘었지만 약세장으로 다시 줄면서 최근 회복되는 모습입니다. 미분양이 해소되면서 거래량이 늘었지만 약세장으로 다시 줄면서 최근 회복되는 모습입니다.
이상 리치고를 활용한 당진의 부동산 현황을 간단히 살펴보았습니다. 당진시는 PIR이 낮고 전세가율이 높아 적은 금액으로 부동산 취득이 가능한 장점이 있습니다. 문제는 23,24년 입주물량 부담으로 좋은 전세가격으로 임차인을 구하기 어려울 수 있기 때문에 진입시기는 적어도 24년 하반기 이후를 고려해보는 것이 좋을 것 같습니다. 다음 번에는 위험과 기회의 개발 지구인 수청 지구를 살펴봅니다. 이상 리치고를 활용한 당진의 부동산 현황을 간단히 살펴보았습니다. 당진시는 PIR이 낮고 전세가율이 높아 적은 금액으로 부동산 취득이 가능한 장점이 있습니다. 문제는 23,24년 입주물량 부담으로 좋은 전세가격으로 임차인을 구하기 어려울 수 있기 때문에 진입시기는 적어도 24년 하반기 이후를 고려해보는 것이 좋을 것 같습니다. 다음 번에는 위험과 기회의 개발 지구인 수청 지구를 살펴봅니다.